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Dozy.第一桶金 | 23rd Feb 2016 | 一般, 財富@投資世界 | (5919 Reads)
日前又有同學請食飯,恭喜!買到超筍盤!
同學第一次買樓,心情戰戰競競。這是市中心一幢較大型的單幢物業,樓齡不到 10 年,是筆者其中一個心水之選,去年下旬樓市剛開始下跌不久,筆者買入第一間,連同其他同學,至今已經買了三間,點解咁鍾意呢度呢?......

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租金回報高 防守力強
最近每天都有劈價新聞,其中很多是新界區大型屋苑,尤其是那些被過份熱炒的屋苑,當時很多朋友筆者點解唔買,筆者回應是:「唔係話新界樓冇得升,但係租金回報太低,逆市好難守。」

以筆者去年買入的單位為例,同樣是550萬左右,同樣是樓齡在10年內,有會所設施的新式住宅,在新界區西的藍籌屋苑,可以買一個四百多呎的兩房單位,租金約1.2萬至1.3萬,回報約2.8%,筆者在市區只能買一個三百多呎的一房單位,然而卻租了1.8萬,回報約4%。至於同學買入的單位,改作一房之後,同區租金大約1.5萬,以買入價420萬計算回報更高達4.3%。如果買舊樓的話,租金回報更高,市區就是市區。

呎價低水
去年附近的新樓成交呎價約1.7至2萬,二手半新樓約1.6萬,視乎物業的質素而定,筆者買入的極高層單位,呎價約1.4萬,單位樓層越高,估值越高,以每層3萬元計算,扣除樓層因素,呎價約1.25萬,當時買入價大約低市價22%,筆者買入到今天超過半年,整體樓價指數已跌了一成,部份物業更劈價兩成甚至更多,然而這個屋苑仍然未有一個成交價更低。

去年就有朋友問:「樓價咁貴,而家先啱啱跌,唔怕摸頂咩?」一般人的所謂貴、平,其實是睇住整體樓價指數,睇傳媒報導作判斷,其實每個單位都唔同,只要殺價夠狠,又點會摸頂呢?

位置靚 質素高
包括筆者買入的單位,自去年中樓價調整開始,呎價低於1.5萬的成交有五、六個,其中三個由同學買到,同學這個單位呎價更低於1.25萬,扣除樓層因素與筆者的單位相若,比現時市價低約10%,以這幢物業的質素及位置而言,待將來樓價回升,附近新樓入伙,賺100萬應該不難。至於樓盤詳情就唔講住啦,因為很多戰友還未入貨。
當然亦會有人認為,香港及大陸經濟即將崩潰,樓價將會下跌五成、七成,各有各的睇法,唔爭論啦,筆者都同代理講咗,有再平啲記得話我知,很多戰友磨拳擦掌,等住入貨呢。

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